Explicada en la anterior entrada del blog los edificios a los que se les exigía la obtención de la certificación energética, nos centraremos ahora en aquellos supuestos en los que no es exigible su aplicación. En el Artículo 2 del R.D. 235/2013 se definen los edificios a los que no afecta esta normativa.
Artículo 2 . Ámbito de aplicación
[...]
2.Se excluyen del ámbito de aplicación los siguientes:
a) Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico.
b) Edificios o partes de edificios utilizados exclusivamente como lugares de culto y para actividades religiosas.
c) Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.
d) Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales.
e) Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2.
f) Edificios que se compren para reformas importantes o demolición.
g) Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda.
Deja fuera aquellos edificios que por su naturaleza suelen estar fuera del mercado inmobiliario, o son de carácter temporal, o no están pensados para el uso de personas. Existen sin embargo dos supuestos que se prestan a interpretación.
El primero de ellos, el apartado e) destaca por una redacción poco clara. De su lectura se podría justificar que un edificio de superficie útil menor a 50m2 puede tener una escasa entidad constructiva, lo cual no quiere decir que consuma poca energía, que dependerá del uso. Caso distinto es si se entiende que es una parte del edificio la que tiene una superficie menor a 50m2. La definición de parte de un edificio que establece el presente Real Decreto es la siguiente:
¿Quiere esto decir que estudios o pequeños apartamentos de un dormitorio quedan fuera de la certificación energética? ¿lo mismo pasa con pequeños locales comerciales u oficinas? No parece que tenga demasiada lógica, más bien se puede pensar que existe una incorrecta redacción que cambia el espíritu de la ley. Por otro lado, ¿que afecta que un edificio sea aislado, pareado o entre medianeras para exigir o no la certificación energética? no existe ningún parámetro técnico que lo justifique, es más un edificio aislado a igualdad de superficie, orientación y características constructivas es mas ineficiente térmicamente.
El otro apartado en el que se intuyen algunas incertidumbres el el caso g). Parece que está pensado para eximir a los alquileres de viviendas vacacionales de su aplicación en la mayoría de los casos, puesto que el periodo de alquiler máximo de 4 meses al año así parece querer indicarlo.
El primero de ellos, el apartado e) destaca por una redacción poco clara. De su lectura se podría justificar que un edificio de superficie útil menor a 50m2 puede tener una escasa entidad constructiva, lo cual no quiere decir que consuma poca energía, que dependerá del uso. Caso distinto es si se entiende que es una parte del edificio la que tiene una superficie menor a 50m2. La definición de parte de un edificio que establece el presente Real Decreto es la siguiente:
r) Parte de un edificio: unidad, planta, vivienda o apartamento en un edificio o locales destinados a uso independiente o de titularidad jurídica diferente, diseñados o modificados para su utilización independiente.
¿Quiere esto decir que estudios o pequeños apartamentos de un dormitorio quedan fuera de la certificación energética? ¿lo mismo pasa con pequeños locales comerciales u oficinas? No parece que tenga demasiada lógica, más bien se puede pensar que existe una incorrecta redacción que cambia el espíritu de la ley. Por otro lado, ¿que afecta que un edificio sea aislado, pareado o entre medianeras para exigir o no la certificación energética? no existe ningún parámetro técnico que lo justifique, es más un edificio aislado a igualdad de superficie, orientación y características constructivas es mas ineficiente térmicamente.
El otro apartado en el que se intuyen algunas incertidumbres el el caso g). Parece que está pensado para eximir a los alquileres de viviendas vacacionales de su aplicación en la mayoría de los casos, puesto que el periodo de alquiler máximo de 4 meses al año así parece querer indicarlo.
Sin embargo la condición de tengan "un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año", se antoja difícil de cumplir en estos alquileres estacionales, que principalmente suelen coincidir con la época veraniega en zonas de playa (del litoral mediterráneo), y con el invierno en zonas de ski.
En ambos supuestos, se da el caso de que la demanda energética máxima se daría durante la época de alquiler de esas viviendas, en refrigeración en el primer caso, con una menor demanda de calefacción en invierno; y en el caso de zonas de turismo invernal, una demanda muy alta de calefacción en invierno, y sin necesidad de refrigeración en verano. Parece prácticamente imposible no superar ese 25% sobre el consumo anual.
En ambos supuestos, se da el caso de que la demanda energética máxima se daría durante la época de alquiler de esas viviendas, en refrigeración en el primer caso, con una menor demanda de calefacción en invierno; y en el caso de zonas de turismo invernal, una demanda muy alta de calefacción en invierno, y sin necesidad de refrigeración en verano. Parece prácticamente imposible no superar ese 25% sobre el consumo anual.
En estos casos surge la pregunta ¿como justificaría el propietario el cumplimiento de esta exigencia de consumo energético máximo? Parece lógico que la única manera de justificarlo es mediante programas de simulación energética que calculen la demanda energética anual, o más recomendable mediante los programas reconocidos de certificación, pero es prácticamente imposible que puedan ser utilizados por un usuario normal, sin conocimientos técnicos específicos en los aspectos constructivos y energéticos de la edificación.
En ese caso el propietario se vería obligado a contratar un estudio energético, que prácticamente sería como redactar una certificación, a nivel de complejidad y costo. Nos atrevemos a aventurar que no se realizará, pero ¿que consecuencias conllevaría una declaración responsable por parte del propietario? ¿que pasa si el inquilino solicita la certificación energética y el propietario amparándose en este punto afirma que no es necesaria? ¿se podría ejercer una reclamación como infracción al consumidor y que la Administración actúe de oficio certificando la vivienda o el edificio para demostrar que el consumo del periodo de uso supera el 25% del consumo anual?
Me aventuro a afirmar que no pasará nada, habida cuenta de que en el alquiler vacacional entre particulares no se suelen realizar contratos. En el caso de un alquiler por medio de una agencia inmobiliaria podría surgir la duda, ¿cual sería la responsabilidad de ésta con el cliente en el contrato?
Sería deseable que el mayor número de viviendas y edificios dispongan de su etiqueta energética, pero estos supuestos serían a mi juicio, en los que se podría ser más flexible en el cumplimiento de la ley, habida cuenta que los gastos suelen estar incluidos en el precio final y corren a cargo del arrendador con lo que una mejor certificación energética no es un incentivo para el arrendatario, ni una lesión grave de sus derechos como consumidor, en todo caso un despilfarro energético y un atentado al medio ambiente en muchos casos.
* Este artículo ha sido escrito con carácter divulgativo y sin ánimo de lucro.Si te apetece compartirlo en cualquier otro medio, estaremos encantados de que lo hagas siempre y cuando cites el lugar donde lo has encontrado.
